Expansiune impresionantă a Clujului economic! Indicatorul care arată că a fost magnet de companii în ultimii 10 ani

Cluj-Napoca este un centru economic, nu doar la nivel de județ, ci și de regiune, fiind un adevărat magnet pentru firme, atât românești, cât și din străinătate, care caută forță de muncă calificată.

Amploarea dezvoltării din ultmii zece ani este cu adevărat impresionantă.

Potrivit datelor furnizate de una dintre agențiile locale, la cererea Monitorul de Cluj, stocul de spații de birouri a crescut de 37 de ori, de la 15.000 de mp, în perioada 2006-2007, la 560.000, în perioada 2015-2016.

Oferta s-a schimbat de-a lungul acestui interval, în funcție de evoluția cererii.

Creșterea generată de companiile străine în căutare de spații flexibile și cu opțiuni de extindere a influențat oferta, care s-a schimbat și ea în ultimii ani, trecându-se de la dezvoltarea unor proiecte de mărimi mici sau medii, la proiecte colos dezvoltate etapizat, în două sau trei faze, explică specialiștii agenției imobiliare

Cererile sunt similare cu cele din anii trecuți orașul Cluj-Napoca rămânând unul dintre cele mai căutate orașe din afara capitalei.

Cum se împarte cererea

Potrivit agenților imobiliari, clădirile de birouri din clasa A sunt căutate atât de companiile multinaționale care activează în domenii ca: bănci, asigurări, consultanță sau IT, dar și de companiile locale care și-au câștigat sau doresc sa își creeze un renume pe piață și imaginea dobândită sau dorită îi obligă să se alinieze la standardele occidentale.

Clădirile de birouri de clasa B sunt căutate de o gamă variată de companii: companii internaționale care utilizează spațiile pentru activități conexe, care nu necesită relație face-to-face cu clienții și astfel nu le afectează imaginea (back-office, call center); companii mari, care închiriază clădirea pentru sediu propriu (sole building), caz în care nu vor mai împărți clădirea cu alți chiriași; companii mici si mijlocii, care închiriază de obicei de la 200 mp în sus pe o perioadă de minim 3 ani.

Clasa C este căutată în general de întreprinderi mici și mijlocii, care au nevoie de un spatiu în care să își desfășoare activitățile administrative, desfășurat pe 100 și 400 mp. Deoarece facilitățile pe care le oferă acoperă în mare măsură necesitățile scăzute ale companiilor și având și avantajul chiriei mici, clădirile de birouri de clasa C au un grad destul de mare de ocupare, indiferent că sunt noi sau vechi de peste 10 ani.

Cât plătesc companiile pe mp

Chiriile pentru spatiile de birouri clujene au oscilat în ultimul timp în funcție de cererea existentă pe piață. Dacă în anii anteriori, marjele de preț erau relativ comparabile în cadrul acelorași clase, în prezent plaja pe care se desfășoară prețurile a devenit una largă, oscilând în prezent, de exemplu, în cadrul clasei B, între 8 și 12 euro pe metru pătrat. 

Dincolo de plata aferentă chiriei spaţiilor deținute, chiriașii mai plătesc și o cotă parte din cheltuielile de administrare a clădirilor. Pentru clădirile de birouri de clasa A și o parte din cele din clasa B, cheltuielile de administrare sunt fixate în momentul semnării contractelor, la un nivel negociat (de obicei între 1 și 3,5 euro/mp + TVA) urmând ca periodic, aceste cheltuieli să fie regularizate pe baza facturilor primite de la diverșii furnizori de utilitați și servicii (electricitate, termoficare, apa, curățenie, paza...).

Cine închiriază?

Firmele de IT conduc topul celor care caută spații de birouri. Cluj-Napoca este alaturi de alte 30 de orașe din lume pe lista locațiilor vizate pe plan internațional în vederea externalizării serviciilor de IT, potrivit unui studiu. Forța de muncă ieftină, in comparație cu vestul Europei sau Statele Unite precum și calificarea înaltă de care dispune Clujul pe acest segment a “impins” numeroase companii din domeniu spre orașul nostru. Potrivit agenților imobiliari, ținta principală a acestor tip de clienți sunt clădirile de clasă A, cu suprafețe mari pe nivel și posibilități de compartimentare relativ facile, dar există și pe acest segment o categorie de clienți ce preferă spațiile mai restrânse, în birouri de clasa B. Majoritatea acestor companii sunt locale, cu un număr restrâns de angajați.

O altă categorie sunt prestatorii de servicii medicale. Motivați de scăderea chiriilor din piața spațiilor de birouri, precum și de deschiderea proprietarilor care au înțeles că tranzacțiile nu mai sunt la fel de dese ca în anii trecuți, operatorii de servicii medicale private au inaugurat noi clinici în incinta principalelor clădiri de birouri, potrivit datelor agenției imobiliare consultate de Monitorul de Cluj. Pe lângă avantajul proximității față de un număr mare de clienți, clădirile de birouri permit compartimentarea ușoară a spațiului conform cerințelor specifice. Locația joacă cel mai important rol pentru acest gen de companii, având în vedere că traficul pietonal crescut aduce și un număr sporit de clienți. Preferate sunt clădirile de clasa B, cu suprafețe mici și medii, cu fațade noi/renovate și cu dotari la standarde calitative înalte.

A treia mare categorie este cea de servicii financiar - bancare și asigurări  - Companiile din aceasta categorie urmaresc in primul rand localizarea, spațiile cu trafic pietonal intens, arată datele locale.